DSR, DTI, LTV 용어정리 및 DSR계산기, DTI계산기

최근 가계 대출 급증에 대한 우려가 커지고 있습니다. 금융당국이 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제를 통해 가계부채에 대한 관리를 손보려고 합니다.  신용대출 규제에 이어서 DSR도 강화하면 서민들의 돈줄은 어디서 어떻게 받아야 하는지 걱정스럽네요. 대출로 부동산을 산 30대가 많다고 하는데 대출 시 많이 언급되고 사업자금 및 아파트 구입자금 등으로 사용되는 DSR, DTI, LTV에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

총부채상환비율(DTI) 

 

Debt To Income, 은행서 모든 돈을 빌려줄때 되돌려 받을 수 있을지에 대한 심사를 한다. 우선 신용등급을 보고 대출한 사람이 대출금과 이자를 갚을만한 수준인지를 본다. 소득 대비 대출원리금을 계산함.

 

 

DTI = (해방부채의 원리금+기존주택의 대출이자+기타 부채의 이자)/연간 소득

 

 

예를 들어 연소득 4000만원이고 DTI 60%인 지역의 아파트를 매매한다면 연간이자와 원금을 상환할 수 있는 금액은 2400만 원임. 1년으로 따지면 월 200만 원 정도 원금과 이자를 상환할 수 있는 능력으로 본다. 신용대출로 추가 대출을 월 50만 원씩 납부하고 있으면 월 200에서 50만 원을 뺀 150만 원으로 원금과 이자를 갚을  수 있는 대출이 가능하다는 말임.

 

 

총부채 원리금 상환비율(DSR)

 

정부는 가계부채가 크게 증가하자 정부에서는 대출원금을 시작부터 갚는 '분할 상환식 대출' 비중을 높이고 갚을 원금과 이자를 확인할 수 있는 비율로 가계대출에 옥죄기에 나선 것으로 봄.

 

DSR = 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간 원리금 상환액/연간 소득

 

주택의 담보가치에 따른 대출 한도(LTV)

 

Loand to Value Ratio의 약자로 주택 담보가치에 따른 대출한도를 말함.

LTV=주택담보대출 취급한도/주택가격

 

 

 

 

예를 들어, 수도권에 10억짜리 집 LTV가 60%이면, 대출은 6억을 받을 수 있다. LTV가 높으면 더 많은 금액을 대출받을 수 있음.

 

 

DTI 계산기 및 DSR 계산기

 

1) 검색엔진에서 'dti계산기'를 검색하면 아래와 같이 '금융계산기'로 들어간다.

그 위에 있는 '부동산 계산기'도 가능합니다.

 

 

 

 

2) 대출 예정금액, 예정 대출기간(개월), 예상 대출금리(%) 등을 기입한 후 '계산하기'를 클릭하면 바로 아래에 'DTI 계산 결과'가 나옴. 예로 들어서 해보니 53.15%가 나옵니다. 최근의 은행권은 DTI 40% 이하를 양호하게 본다는 설명도 나옴. ㅎㅎ 같은 방식으로 'DTI계산기' 옆에 'DSR계산기'도 있으니 같은 방식으로 입력하면 결과가 나옵니다.

 

 

 

 

 

 

 

최근 가계대출 급증으로 인한 DSR 핀셋 적용할까?

 

DSR는 대출심사 시 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산한다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다. 현재 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 한 신규 주택담보대출에 대해서 DSR 40%(비은행권 60%) 규제를 개인별로 적용하고 있다.

 

 

 

 

일부에서 DSR 40%를 전면 확대해야 한다는 목소리도 나온다. 하지만 자영업자의 정확한 소득 반영을 위한 시스템 미비 및 코로나 19로 취약계층, 저신용자들에게 피해가 바로 부가된다는 점으로 전면 확대는 어려울 것 같다고 합니다. 결국 필요한 대출을 1 금융권에서 못 받으면 대출이 상대적으로 용이한 2 금융권으로 몰릴 수 있는 부작용이 발생하므로....

 

 

늘어만 가는 가계 부채를 잡을 수 있는 방법은 있을까요? 거의 2배씩 오르는 부동산을 보고 영혼까지 끌어모아 부동산 구매를 할 수밖에 없는 30대들에게는 "이번에 못사면 영원히 살수 없다"는 절망에 부동산 구매를 할 수 밖에 없는 상황이 안타깝게 느껴집니다.